Yếu tố nào tạo nên bài toán khó về nhà ở tại Hà Nội?

“Ở một góc độ khác, thị trường bất động sản tăng nhưng tính thanh khoản lại chậm do người có nhu cầu mua ở thực khó có khả năng chi trả. Đây là một vấn đề chúng ta cần nhìn ở thị trường ở góc độ cung cầu, tính thanh khoản và giá cả”, chuyên gia Savills Việt Nam nhấn mạnh

Sau Covid-19 nguồn cung bất động sản nhỏ giọt, giá tăng nhanh

Trên thị trường đầu tư hiện nay, các kênh đầu tư phổ biến nhất vẫn là vàng, chứng khoán và bất động sản. Trong đó, bất động sản được xem như một kênh đầu tư an toàn, giúp tích trữ tài sản với tiềm năng tăng lợi nhuận trong tương lai.

Tuy nhiên, theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam từ đây đến cuối năm, nguồn cung sẽ không nhiều với bối cảnh cuộc chiến tranh Nga - Ukraine vẫn diễn ra, xăng, dầu sẽ tăng cao và không có nhiều thay đổi.

Bên cạnh đó, nguồn cung trên thị trường khá hạn chế dẫn đến việc tăng giá bất động sản từ 20-30% so với các năm trước. Việc tăng giá đến từ nhiều yếu tố khác như giá xăng dầu, vật liệu xây dựng và nhân công đều tăng, cuộc chiến tranh địa chính trị giữa Nga và Ukraine, lạm phát.

“Nguồn cung mới trên thị trường khá hạn chế, chủ đầu tư tăng giá bán, người mua sơ cấp kỳ vọng giá trị gia tăng do lạm phát, giá cả nguyên vật liệu xây dựng gia tăng. Đây là những diễn biến trong thị trường vừa qua và 1 năm trở lại đây, đặc biệt là bất động sản nhà ở”, ông Sử Ngọc Khương nhận định.

Vị chuyên gia này nhìn nhận giá bất động sản tăng trong thời gian vừa qua được coi là tăng theo tính tịnh tiến và tiệm cận. Điều đó có nghĩa giá bất động sản không tăng nóng như các năm trước(tăng một lúc từ 10-15%) mà giá sẽ tăng vài % hàng tháng. Tuy nhiên, khi nhìn lại thị trường trong suốt một năm thì bất động sản tăng giá từ 20-25%. Đây chính là diễn biến thị trường trong thời gian qua. Từ đây đến cuối năm, thị trường sẽ không thay đổi nhiều so với 6 tháng đầu năm khi nguồn cung bị hạn chế, ngân hàng vẫn mạnh tay thắt chặt tín dụng.

“Ở một góc độ khác, thị trường bất động sản tăng nhưng tính thanh khoản lại chậm do người có nhu cầu mua ở thực khó có khả năng chi trả. Đây là một vấn đề chúng ta cần nhìn ở thị trường ở góc độ cung cầu, tính thanh khoản và giá cả”, chuyên gia Savills Việt Nam nhấn mạnh.

Vay ngân hàng - nguồn vốn chính của bất động sản

Cũng theo ông Sử Ngọc Khương, hiện nay các ngân hàng cũng đang rà soát khả năng cho vay với bất động sản. Nếu những chính sách vĩ mô như chính sách tài khóa, tiền tệ thay đổi và vướng mắc pháp lý của dự án được giải quyết thì thị trường mới có tín hiệu tích cực hơn. Các doanh nghiệp khác về xây dựng, dịch vụ cũng sẽ hưởng lợi từ doanh nghiệp bất động sản.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam

“Để phát triển một dự án bất động sản các chủ đầu tư cần vốn chủ sở hữu, vốn vay từ ngân hàng, vốn từ các đối tác và vốn nhận thu trước từ khách hàng. Đây là những nhóm vốn chính để triển khai các dự án bất động sản nhà ở. Trong đó, phần lớn nguồn vốn đến từ vay ngân hàng. Xu hướng siết dần dòng vốn tín dụng của nhiều ngân hàng sẽ làm thị trường khó khăn hơn. Tuy nhiên, các nhà phát triển sẽ xoay sở để giải quyết vấn đề này thông qua nhiều hình thức khác nhau”, ông Khương đánh giá

TS Sử Ngọc Khương cho rằng 3 vấn đề mà bất kỳ doanh nghiệp nào cũng quan tâm không riêng gì bất động sản đó là vốn, con người, kỹ thuật. Lĩnh vực bất động sản sử dụng nguồn vốn rất lớn để thực hiện dự án. Việc ngân hàng siết chặt nguồn vốn sẽ làm cho thị trường gặp khó khăn.

Ngoài ra, chuyên gia Savills cho rằng khó khăn lớn nhất của thị trường hiện nay bên cạnh nguồn vốn là vấn đề pháp lý của dự án vì yếu tố này tác động trực tiếp đến tiến độ của dự án bất động sản tại Việt Nam. Nhiều dự án đã được chuyển nhượng thành công nhưng để phê duyệt dự án từ bước có chủ trương cho đến khi có được giấy phép xây dựng lại mất từ 3-5 năm.

Theo thông tin công bố từ Sở Xây dựng T .Hà Nội, kết thúc giai đoạn 2016-2020, diện tích nhà ở bình quân ở Hà Nội hiện đạt 27,25 m2/người; Tổng diện tích sàn nhà ở trên địa bàn đạt 224,73 triệu m2, tăng 49,67 triệu m2 so với năm 2016,

Nếu tính theo các chỉ tiêu m2 sàn của từng loại nhà ở chỉ có nhà ở thương mại vượt mục tiêu đề ra, đạt gần 20,42 triệu m2 sàn, vượt hơn 1,14 triệu m2. Nhà ở riêng lẻ cũng tăng nhanh, trong khi với nhà ở xã hội (cho người thu nhập thấp, công nhân, sinh viên), Hà Nội đặt mục tiêu phát triển 6,22 triệu m2 nhưng kết quả thực hiện là 1,25 triệu m2 sàn. Thành phố đặt mục tiêu phát triển 1,2 triệu m2 sàn với nhà tái định cư, nhưng kết quả thực hiện chỉ 371.000 m2.

Nguyên nhân là do chính sách phát triển nhà ở xã hội còn bất cập, thiếu đồng bộ. Đơn cử, nguồn vốn ưu đãi gần như chưa được bố trí, trong khi nếu vay thương mại, chi phí xây dựng sẽ rất lớn. Thực tế, so với giai đoạn trước năm 2016, số dự án nhà ở xã hội giảm rất nhiều. Một số dự án đã hoàn thành có vị trí xa trung tâm nên rất khó bán.

Các chuyên gia nhận định về hiện trạng trên cho rằng chính sự phát triển không đồng đều, nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn thấp, trong khi nhu cầu của đa số người dân là rất lớn, cộng với nguồn cung nhà ở giảm trong 2-3 năm gần đây đã đẩy giá nhà liên tục tăng.

Vì vậy, Chính phủ cần đưa ra những hướng giải quyết để giúp doanh nghiệp bất động sản có cơ hội tạo ra giá trị và bổ sung nguồn cung mới, phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân.

“Với những chính sách của nhà nước như chính sách tài khóa, tiền tệ, pháp lý trong 3-5 năm tới, với giả định khó khăn như hiện nay thì nguồn cung sẽ không nhiều. Các đô thị lớn sẽ dần mất sức hút và tính cạnh tranh so với các vùng lân cận. Khi đó, bài toán nhà ở sẽ được phân bổ ở các đô thị vệ tinh, tạo nên một bài toán khó cho các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội”, ông Sử Ngọc Khương khuyến nghị.

Về bức tranh nhà ở trong dài hạn, chuyên gia Savills cho rằng bất động sản nhà ở tại đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng và Nha Trang nhận được sự quan tâm của người dân đến sống và làm việc. Do đó, bài toán nhà ở sẽ đòi hỏi một nguồn cung rất lớn và cần được ưu tiên lên hàng đầu.

Bộ Xây dựng nêu 7 bất cập của thị trường nhà ở, bất động sản