Thao túng, tạo cơn sốt ảo bất động sản: Tại sao chưa bị xử phạt?

Thị trường bất động sản đang nóng dần lên.

Gom lô, tách thửa đất nông nghiệp thổi giá đầu cơ

Một trong những phương thức được giới đầu cơ ưa sử dụng chính là gom đất rồi san nền, phân lô, tách thửa, làm giá chào bán tràn lan, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản... Giới đầu cơ tham gia thị trường này khá tấp nập. Đơn cử như tại một số huyện ngoại thành của Hà Nội như: Đông Anh, Sóc Sơn, Ứng Hòa, Thạch Thất, Quốc Oai… tình trạng mua gom các loại đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm thậm chí cả đất rừng sản xuất xuất hiện nhiều lên trong thời gian gần đây.

Nhận định về thực trạng này, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết: “Do các địa phương cấp cơ sở như cấp xã, phường, thị trấn hoặc cấp huyện có thể dung túng cho người dân hoặc chủ sử dụng đất rừng, đất nông nghiệp hiện nay chủ động làm mang tính lừa đảo chia ra làm thành nhiều nền nhỏ rồi giả vờ làm hạ tầng đường sá đi vào như một dự án để dựa vào đấy bán bởi vì hiện nay giá trị nền đất đang rất cao. Rồi những người ở nơi khác đến mua kích giá lên rất nhiều.”

Mặc dù Hà Nội và nhiều địa phương khác đã ban hành văn bản dừng phân lô tách thửa nhưng đó chỉ là biện pháp tạm thời, về lâu dài không thể giải quyết triệt để được vấn nạn này.

Thị trường bất động sản bắt đầu nóng lên từ cuối năm 2021 và đầu năm 2022, giá đất tăng và tình trạng sốt đất tiếp tục xảy ra trên bình diện lớn hơn rất nhiều so với trước đây. Cơn sốt bắt đầu từ khu ngoại thành Hà Nội, TP HCM, sau đó lan rộng đến Bình Dương, Đồng Nai, Bình Phước, Tây Ninh, một số khu vực như Bến Lức, Đức Hòa… khiến bất động sản cả nước “sôi ùng ục”. Nhà nhà, người người đều tham gia lĩnh vục này vì tâm lý “làm cả đời không bằng tiền lời miếng đất” .

Vì vậy, mà giới đầu cơ không tiếc tung các chiêu trò bơm thổi giá để nâng giá đất. Giá đất có thể tăng cao ngay sau khi đấu thầu ví như vụ đấu thầu Trung tâm Phát triển quỹ đất quận Cầu Giấy, Hà Nội tổ chức đấu giá quyền sử dụng 25 lô đất tại khu X4, Mai Dịch, diện tích từ 38,1 - 84,8m2; giá khởi điểm từ 104,7 - 182,3 triệu đồng/m2.

Tổng giá khởi điểm của mỗi lô đất từ 4,1 - 9,2 tỷ đồng. Phiên đấu giá khiến không ít người “ngã ngửa” bởi giá trúng cao gấp 2 - 2,6 lần mức giá khởi điểm. Giá trúng thấp nhất là 162,7 triệu đồng/m2, giá trúng cao nhất là 364,3 triệu đồng/m2.

Đáng nói, hết thời gian 90 ngày đóng tiền, 4 lô đất trúng đấu giá gần 400 triệu đồng/m2 đã bị người trúng đấu giá bỏ cọc. Thế nhưng dư âm của nó lại khá nặng nề khi mà nhiều người dân xung quanh vẫn tự định giá nhà mình ở mức 300 - 400 triệu đồng/m2, chưa tính tiền xây dựng.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản thì việc giá bất động sản tăng bất thường có nhiều nguyên nhân, nhưng một trong những nguyên nhân quan trọng được cho là xuất phát từ việc “cò đất” và môi giới bất động sản liên kết tạo “sóng”, “làm giá”...

Liệu có bị xử lý?

Luật sư Tạ Văn Phú, Công ty Luật Ánh Sáng Việt, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho biết: “Chiêu trò” đồn thổi, kích giá này của một số đơn vị môi giới bất động sản đang đánh thẳng vào tâm lý nôn nóng muốn đầu tư của người dân nói chung và các nhà đầu tư nói riêng. Chỉ qua một số thông tin mập mờ, chưa được kiểm chứng rõ ràng về các dự án với quy mô lớn, các đơn vị môi giới lập tức thu hút sự quan tâm của khách hàng, đồng thời thổi giá lên gấp 2-3 lần so với thực tế.

Việc nâng giá bất động sản của họ về bản chất không vi phạm pháp luật. Họ vẫn thông báo giá đất một cách công khai, rõ ràng, khiến cho khách hàng có toàn quyền tham khảo và quyết định có mua hay không.

Nếu khách hàng chấp nhận mua với giá cao, điều này được coi là thuận mua vừa bán. Giao dịch này bản chất là một giao dịch dân sự bình thường, có sự thỏa thuận và đồng thuận từ các bên, không có dấu hiệu của tội phạm. Trong lĩnh vực đất đai hiện hành chưa có quy định về vi phạm pháp luật đối với hành vi nâng giá khống, tạo giá ảo nên việc vào cuộc của các cơ quan điều tra là không khả thi.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp nếu phân tích làm rõ có thể thấy được các hành vi vi phạm pháp luật của các đơn vị bất động sản trên. Tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về các hành vi bị cấm, trong đó tiêu biểu gồm các hành vi:

(1) Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản:

Chế tài xử phạt vi phạm đối với hành vi trên chủ yếu được quy định tại Nghị định số 16/2022NĐ-CP ngày 28-1-2022, trong đó: Phạt tiền 200.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

“a) Bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản nhưng không đủ điều kiện theo quy định;

b) Không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới.”

(2) Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản:

Các đơn vị môi giới trên cũng có thể bị khởi tố về tội "Lừa dối khách hàng” theo quy định tại Điều 198 Bộ luật Hình sự khi cố ý cung cấp thông tin sai lệch, nhằm lôi kéo, “cò mồi” người dân để tăng doanh thu, tăng lợi nhuận. Hay tinh vi, táo tợn hơn, các “cò đất” này có thể bị khởi tố về tội *Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự nếu tự soạn thảo các văn bản giả danh cơ quan Nhà nước để qua mắt người dân thiếu hiểu biết.

(3) Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước:

Trường hợp phổ biến bắt gặp ở các hợp đồng công chứng hay giấy tờ mua bán viết tay, một số đơn vị môi giới cố tình ghi giá trên giấy tờ nhỏ hơn giá trị mua bán/chuyển nhượng thực tế, là biểu hiện rõ ràng của “Tội trốn thuế” theo Điều 200 Bộ luật Hình sự.

(4) Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này

Theo Điều 59 Nghị định số 16/2022NĐ-CP ngày 28-1-2022, phạt tiền từ 40 - 60 triệu đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

- Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định;

- Tẩy xóa, sửa chữa chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản làm sai lệch nội dung chứng chỉ hành nghề…

Tựu chung lại, nhằm giải quyết triệt để tình trạng trên, cần siết chặt hành lang pháp luật, xây dựng các chế tài hình sự riêng biệt, rõ ràng, chi tiết để giải quyết các vấn đề về việc thao túng thị trường bất động sản.

“Trước hết, tôi mong người dân và các nhà đầu tư hãy thông thái, hết sức cẩn trọng với những thông tin về dự án mới tại các khu vực bất động sản họ chuẩn bị đầu tư để đảm bảo an toàn, lợi ích cho chính bản thân mình”- luật sư Phú chia sẻ.