Khách thuê hưởng lợi khi văn phòng cho thuê “bội thực”?

Về mảng nhà cho thuê làm văn phòng lại chưa được nhiều người nhắc đến. Theo nghiên cứu từ Cty CRBE, lượng nhà cho thuê từ nay đến năm 2016 sẽ gấp đôi lượng nhà cho thuê hiện tại. Con số này đã khiến nhiều người phải giật mình.

Giá văn phòng cho thuê giảm

Thị trường văn phòng cho thuê tại các TP lớn, trong đó có Hà Nội và TP HCM, giá cho thuê liên tục giảm trong 9 quý liên tiếp. Theo báo cáo khảo sát thị trường của Cty Savills Việt Nam, tổng nguồn cung văn phòng cho thuê trong quý 4-2013 khoảng 1.308.000m2 (tương ứng 153 tòa nhà), tăng 4,3% theo quý và 15% theo năm. Thời điểm đó, thị trường có thêm 2 dự án hạng B và 1 dự án hạng C, với tổng diện tích 42.000m2. Công suất thuê của thị trường chỉ đạt 74%, giảm 2% so với năm 2012.

Về chi phí, giá thuê trung bình tiếp tục “hạ nhiệt” trong 9 quý gần đây. Ước tính, giá thuê trung bình chỉ còn 395.000 đồng/m2/tháng, giảm 2,6% theo quý và giảm đến 10% theo năm. Đối với văn phòng hạng A, giá thuê khoảng 610.000 đồng/m2/tháng, giảm 1,7% theo quý. Còn giá thuê của văn phòng hạng B chỉ có 379.000 đồng/m2/tháng, giảm 3,1%. Riêng văn phòng hạng C có mức giảm nhiều nhất, tới 3,3%. Giá thuê hiện tại của văn phòng hạng này là 267.000 đồng/m2/tháng.

Trong quý 1-2014, Hà Nội tiếp tục đón nhận hai tòa nhà văn phòng mới đi vào hoạt động, đó là Gelex Tower và PV Oil Tower. Tổng diện tích 2 tòa nhà này cung cấp cho thị trường là 22.500m2.

Thực tế, thị trường văn phòng cho thuê đang “bội thực” bởi dù giá đã giảm liên tiếp trong những năm gần đây, cộng thêm việc nhiều chủ đầu tư liên tục “tung ra” các gói khuyến mại, giảm giá nhằm “hút” các khách thuê tiềm năng.

Thị trường văn phòng cho thuê đang có nhiều biến động? Ảnh: Nguyễn Tuấn

Xu hướng dịch chuyển xa trung tâm

Đây là một trong những điểm mới của thị trường văn phòng cho thuê. Theo đó, một số tòa nhà ở quận Đống Đa, Ba Đình có thể cung cấp cho khách thuê văn phòng nhiều sự lựa chọn, trong đó có diện tích mặt sàn. Ngoài ra, nhiều tòa nhà còn có thể mở rộng hoặc nâng cấp văn phòng cho thuê theo nhu cầu của khách hàng, như sáp nhập văn phòng của khách thuê.

Điểm nữa là nhiều tòa nhà, trong đó chủ yếu là các tòa nhà mới, còn có giá thuê ưu đãi, với phương châm “ngon, bổ, rẻ”. Điều này nhằm thu hút cũng như giữ chân khách thuê văn phòng. Theo tính toán, có khoảng 300.000m2 mặt sàn văn phòng sẽ được gia nhập thị trường trong các quý còn lại của năm 2014.

Những mặt sàn này nằm chủ yếu ở các khu vực ngoài trung tâm. Trước lượng cung “khổng lồ” này, giá thuê đã chịu áp lực giảm rất lớn, nhất là ở phân khúc văn phòng cho thuê hạng B. Vì lẽ đó, nhiều chủ đầu tư đang nỗ lực “giảm giá” để “lôi kéo” nhu cầu của khách hàng. Theo khảo sát tính đến năm 2015, Cty Savills cho biết sẽ có khoảng 420.000 m2 mặt sàn được cung ứng ra thị trường từ 31 dự án văn phòng mới. Khu vực tập trung nhiều nhất sẽ là các quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm. Ước tính sẽ có khoảng 191.500m2 diện tích văn phòng trong tương lai, tương đương 45% nguồn cung mới ngoài thị trường.

Trao đổi với PV, kiến trúc sư Nguyễn Hải Đăng nhận định, việc chuyển dịch xu hướng văn phòng cho thuê ra ngoài trung tâm là điều nên làm. Nó sẽ giảm áp lực giao thông cũng như tình trạng quá tải ở một số khu văn phòng hiện nay. Hơn nữa, nó sẽ giúp TP phát triển “đều” hơn ở các quận, huyện. “Đáng lẽ xu hướng này nên diễn ra sớm hơn để giảm tải tình trạng “ùn ứ” và tắc đường ở các khu vực trung tâm”, ông Đăng nhận định.

Hướng tới tiện ích

Phân khúc văn phòng cho thuê đang chịu áp lực khá lớn về vấn đề kinh tế, nhất là khi nền kinh tế còn đang gặp nhiều khó khăn. Hàng loạt Cty “phá sản” hoặc thu hẹp quy mô hoạt động đã khiến cho thị trường cho thuê văn phòng hạng A bị giảm. Nhiều Cty đã “khăn gói lên đường”, “bỏ rơi” các tòa nhà cao ốc hiện đại và nằm ở khu vực trung tâm TP. Phần lớn, họ tìm và lựa chọn những địa điểm có giá thuê “mềm mại” hơn.

Trong 3 năm trở lại đây, nhu cầu về văn phòng cho thuê đã “sụt giảm” đáng kể. Nhiều chủ đầu tư tìm mọi cách để “biến” những văn phòng cho thuê thành căn hộ dịch vụ. Trong khi trước đó, họ lại tìm đủ mọi “chiêu trò” để có thể biến đổi căn hộ dịch vụ sang văn phòng cho thuê. Tuy nhiên, hình thức này không thực sự đạt hiệu quả bởi nguồn cung căn hộ hiện nay cũng đang “bội thực”. Điều đó khiến tác động của các phương án chuyển đổi không đạt được nhiều hiệu quả như mong muốn.

Thực tế, tình trạng “dư thừa”cũng như xu hướng dịch chuyển văn phòng xa trung tâm này, ngoài vấn đề chi phí thì các doanh nghiệp (DN) “khó tính” hơn với việc chọn thuê văn phòng. Theo đó, họ đã quan tâm nhiều hơn đến cảnh quan cũng như tiện ích của văn phòng.

Một số chuyên gia nhận định, thị trường văn phòng cho thuê sẽ còn có nhiều biến động, nhất là khi nhiều dự án sắp được hoàn thành trong 2 năm tới. Điều đó khiến cho nguồn cung trên thị trường tăng “đột biến”. Trong khi đó, nguồn cầu lại “đứng im”, thậm chí có lúc còn giảm do lượng DN “phá sản” nhiều. Trong khi đó, một số chuyên gia lại tỏ ra khá lạc quan cho rằng giao dịch của thị trường văn phòng cho thuê sẽ được cải thiện trong những năm tới.

Nhìn chung, những thách thức của thị trường văn phòng cho thuê cũng là thách thức chung của thị trường BĐS. Theo đó, nguồn cung ra thị trường của các căn hộ, văn phòng ngày càng trở nên dồi dào. Sự cạnh tranh trong thị phần cũng ngày một trở nên khốc liệt hơn. Nhưng với DN và khách thuê thì đây lại là dịp để họ có thể tìm và chọn thuê một văn phòng phù hợp với nhu cầu, với giá cả hợp lý. Hay nói cách khác, họ sẽ không bị “ép” trong việc tìm thuê văn phòng như trước đây.

Trao đổi với PV, anh Nguyễn Quang Huy, kiến trúc sư, nhận định, việc “bội thực” các văn phòng cho thuê cho thấy quy hoạch chung của chúng ta có nhiều vấn đề. Quy hoạch ở đây là việc xây dựng các tòa nhà cao ốc, những khu cao tầng cho thuê hầu như đều theo “cảm tính”, không tính toán cũng như lường trước được nhu cầu thực tế của DN, của khách thuê. Ở nước ngoài, mỗi khi xây dựng một tòa nhà cao ốc, người ta thường phải tính toán đủ mọi thứ, từ cơ sở hạ tầng đến dịch vụ chung của tòa nhà. Bên cạnh đó, họ cũng phải tính toán lưu lượng người tham gia giao thông. Trong khi đó, nhiều khu nhà cao tầng, nhiều văn phòng cho thuê tại nước ta được xây dựng “ồ ạt”, ít chú ý đến tác động xung quanh.

Nguyễn Tuấn